Рассказала эксперт от компании-застройщика.
События последних трех недель отразились в том числе на строительной отрасли и рынке недвижимости. Последний реагирует на происходящее с опозданием, поэтому уже через пару месяцев застройщики неизбежно столкнутся с рядом проблем. О них рассказала Наталья Медникова, независимый эксперт «ВекторСтройФинанс».
Во-первых, упадет спрос на жилье. Это самое страшное, чего опасаются девелоперы — снижение спроса и объема продаж. Это весьма вероятно, учитывая падение доходов населения России. Если квартиры не будут покупать, зачем тогда строить новые и достраивать текущие проекты? Программа лояльной ипотеки призвана решить эту проблему. Но насколько в новых реалиях люди будут готовы брать кредиты — большой вопрос.
Во-вторых, стройматериалы сильно дорожают, импортные материалы могут быть в дефиците. Но в сегменте массового жилья доля импортных материалов — примерно 10%, отмечает Наталья. А вот в жилых комплексах высокого ценового сегмента импорта уже больше — 30% и более. Сейчас правительство пытается стимулировать импортозамещение и развивать торговые отношения со странами Азии, которые могли бы обеспечить Россию аналогами европейской продукции.
Из-за роста цен на стройматериалы увеличится и себестоимость жилья — это пугает девелоперов, отмечает эксперт. Цены на главные строительные компоненты росли последние два года, а сейчас власти предупредили металлургов: если их рентабелность превысит 20-25%, Минпромторг начнет сам регулировать цены.
В-третьих, растут ставки по проектному финансированию из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Теперь банки предлагают застройщикам кредиты под 23% и больше. Понятно, что в такой ситуации расходы на обслуживание кредитов у девелоперов растут, а рентабельность падает. Возникает вопрос: стоит ли вообще заниматься проектами, условия финансирования которых привязаны к действующей ставке ЦБ? Вряд ли застройщики будут брать кредиты ради строительства новых ЖК. Если правительство не будет субсидировать ставку застройщикам жилья и не сделает эту меру доступной, на рынке новостроек может быть дефицит предложений.
В-четвертых, уезжает рабочая сила. За последние две недели появляется все больше вакансий по строительным специальностям. Уже формируются предпосылки для дефицита рабочих рук на стройке, говорит Наталья. Этому есть несколько причин. Первая: валюта стран трудовых мигрантов привязана к доллару, и их доходы уже упали в два раза. Второе: в крупных городах, например, в Москве, уже стало дороже жить. Мигрантам оставаться там становится просто невыгодно. Третья: мигранты уезжают на родину, потому что боятся, что не смогут туда вообще попасть, если вдруг закроют воздушное сообщение.
Оптимизма это не добавляет, отмечает эксперт, но были кризисы 1998, 2008, 2014 годов, которые рынок недвижимости перенес. В этот раз будет так же, говорит Наталья: через некоторое время отрасль адаптируется к новым условиям, найдет способ меньше зависеть от внешних факторов и в конечном итоге продемонстрирует рост.
