Если внимательно анализировать прогноз кредитного рейтингового агентства НКР, объективная картина такова: достижение планки в 50% не является свидетельством бурного возвращения граждан в рыночную ипотеку.
Это будет результатом административного сжатия самой линейки льготных программ.
Посмотрим на исходные данные: в 2024 году 73% выдач – это «льгота», в 2025 году – уже 82%. Такой рост доли происходил не из-за увеличения доступности жилья, а из-за того, что рыночная ипотека при ставках под 20% и выше фактически умерла. Почти весь рынок кредитования новостроек держался на «Семейной ипотеке» и IT-ипотеке.
Теперь обратимся к бюджетным реалиям 2026 года. Мы видим четкий тренд Правительства и Минфина на сворачивание широких неадресных льготных программ. Безадресная льготная ипотека на новостройки под 8% уже ушла в историю. «Семейная ипотека» под 6% будет последовательно ужесточаться: лимиты, возраст детей, исключение регионов с профицитом жилья. По IT-ипотеке в 2025 году уже ввели серьезные ограничения по городам и зарплатным порогам, и лимиты программы будут пересматриваться в сторону дальнейшего сжатия.
Ипотека как нишевый продукт
Таким образом, объем выдач льготных кредитов в абсолютных цифрах в 2026 году серьезно сократится. Что касается рынка, то рыночная ипотека к тому моменту может немного ожить – если ставка действительно опустится до 17% годовых (что я считаю излишне оптимистичным сценарием, но допустим). Однако даже при таком снижении ежемесячный платеж остается неподъемным для массового заемщика. Следовательно, абсолютный объем рыночных выдач если и вырастет, то крайне незначительно.
Арифметика доли проста: резкое падение числителя (льготные кредиты) при стагнирующем или слабо растущем знаменателе (общие выдачи) математически дает снижение доли льготной ипотеки. Никакого «активного перехода» на рыночные кредиты за этим не стоит.
При этом прогноз снижения ключевой ставки до 13% к концу 2026 года – это верхняя граница мягкого сценария. Но даже если это произойдет, банки закладывают в свои ставки премию за риск, операционные расходы и маржу. При ключевой ставке 13% комфортная для банков ипотечная ставка начинается от 16-17%.
Простой расчет показывает следующее: допустим, средняя стоимость новостройки в регионе составляет 6-7 млн рублей. При ставке 17% и сроке 20 лет ежемесячный платеж составит порядка 90-100 тыс. рублей. Медианная зарплата в России не дотягивает и до 70 тыс. рублей, при этом семья должна подтвердить доход, в два раза превышающий платеж. Круг потенциальных заемщиков сужается до тончайшей прослойки высокооплачиваемых граждан. Рыночная ипотека становится нишевым продуктом, а не заменой льготному массовому кредитованию. Поэтому активного перетока заемщиков в рыночный сегмент не будет ни при каком сценарии.
На всё готовое
В этих условиях заемщики совершенно не обязательно остановят выбор на новостройках, поскольку сокращение субсидированного кредитования еще более оголяет фундаментальную проблему первичного рынка – его ценовой отрыв от «вторички».
На протяжении 2020-2024 годов цена метра в новостройках росла значительно быстрее, чем на вторичное жилье, именно из-за дешевого фондирования. Льготная ставка камуфлировала высокую стоимость квадратного метра. Сейчас, когда дешевых денег становится меньше, покупательная способность сжимается, и на первый план выходит бюджет покупки. А здесь разрыв очевиден: по данным аналитики, в большинстве регионов квадратный метр в новостройке на 20-40% дороже, чем сопоставимое по качеству готовое жилье.
При ставке 17% заемщик будет считать, сколько процентов он переплатит за весь период. Чтобы уменьшить тело долга, он неизбежно посмотрит на вторичный рынок, где объект можно купить дешевле, зачастую с ремонтом и в обжитом районе, без рисков недостроя.
Таким образом, весьма вероятно, что рынок начнет переток спроса в сторону готового жилья. Тот факт, что доля рыночной ипотеки вырастет, как раз и будет означать увеличение доли сделок на «вторичке» (поскольку льготные программы почти не затрагивают готовое жилье, кроме семейной ипотеки в отдельных случаях). Для первичного рынка это станет серьезным вызовом: застройщикам придется либо уходить в рассрочки и траншевые схемы, либо корректировать цены вниз, чего пока в отрасли активно стараются избегать.
Таким образом, оснований полагать, что покупатели новостроек активно перейдут на рыночную ипотеку, нет. Достижение планки в 50% доли льготных программ – это в данном случае последствия жесткой бюджетной экономии и демонтажа массированной господдержки, а не признак здоровья рынка. При ставках 17% и выше ипотека остается инструментом для ограниченного круга лиц.
Конкуренция со «вторичкой»
Заемщики в 2026 году будут искать наиболее дешевый объект недвижимости при минимальной переплате. А это значит, что выбор все чаще будет делаться не в пользу дорогой первички, а в пользу более доступного вторичного жилья, даже с учетом высоких номинальных ставок. Прогноз НКР – неиндикатор восстановления, а четкий сигнал к структурной перестройке рынка, где девелоперам придется конкурировать с «вторичкой» уже без иллюзий о дешевых деньгах.
В этих условиях перед государством стоят следующие ключевые задачи: во-первых, переформатирование льготной ипотеки из безадресной в точечную поддержку семей с детьми, дефицитных специалистов и регионов с низким спросом; во-вторых, законодательное стимулирование рынка готового жилья и цивилизованной аренды; в-третьих, обеспечение стабильности застройщиков через гибкие механизмы проектного финансирования и контроль за необоснованным ростом цен. Ну и в в-четвёртых, необходимо продолжать работать над созданием макроэкономических условий для роста доходов граждан, без которых любые ипотечные схемы останутся лишь полумерой.
Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ Артем Кирьянов
